Littoral mauricien : hôtels et résidences privées accaparent 85% du linéaire côtier

Actif côtier mauricien : baux sur les Pas Géométriques, pressions immobilières et risque climatique chiffré menacent un patrimoine non renouvelable

Sur 322 kilomètres de littoral mauricien, seuls 48 kilomètres demeurent officiellement accessibles au public, soit 15 % du linéaire total. Les 90 kilomètres restants sont occupés par des opérateurs hôteliers, 60 autres par des résidences privées. Ce déséquilibre structurel, déjà très favorable aux exploitants privés, est désormais exposé à une double pression : la demande immobilière continue et un risque climatique scientifiquement documenté qui réduit mécaniquement la surface d’actif disponible.

C’est dans ce contexte de rareté croissante que le régime foncier des Pas Géométriques, bande de terre appartenant à l’État d’une largeur précise de 81,21 mètres à partir de la ligne des hautes eaux, constitue le coeur du contentieux économique. Ces terres, inaliénables, ne peuvent être vendues mais peuvent être données à bail. Ce sont précisément ces contrats de location, rémunérés par des exploitants d’hôtels et de campements, qui concentrent les tensions actuelles entre droits contractuels privés et accès public garanti.

Plusieurs locataires de terrains côtiers de l’État ont installé panneaux, barrières et structures diverses pour revendiquer des droits exclusifs sur les zones de plage, s’appuyant implicitement sur les termes de leurs baux. Le ministre du Logement et des Terres, Shakeel Mohamed, a tenu une conférence de presse le 25 juin 2026 pour réaffirmer le caractère public des plages mauriciennes. Mais à la suite de cette prise de parole, il a lui-même reconnu avoir reçu un flot de réactions, avant d’annoncer qu’il envisageait de consulter l’Attorney General sur deux amendements législatifs. Ce recul partiel révèle ce que la communication initiale minimisait : les droits contractuels des opérateurs privés compliquent juridiquement toute intervention unilatérale de l’État en tant que bailleur.

La Law Reform Commission avait déjà cartographié ce terrain en juin 2024, dans un rapport intitulé “Criminalisation of denial of access to public beaches in Mauritius”. Ce texte proposait d’amender la Beach Authority Act pour criminaliser le refus d’accès au grand public, avec une amende pouvant atteindre 100 000 roupies et une peine d’emprisonnement allant jusqu’à deux ans. La proposition n’a pas eu de suite législative, laissant un cadre réglementaire ambigu que les exploitants privés ont appris à utiliser à leur avantage. Le ministre Mohamed a depuis annoncé la saisine officielle du commissaire de police pour engager des poursuites contre les contrevenants, l’instruction donnée aux autorités compétentes d’identifier et de faire cesser les empiètements illégaux, et le lancement d’un audit national des accès aux plages incluant la cartographie de tous les accès officiels, obstrués ou privatisés.

Ce que ces mesures n’adressent pas encore, c’est le risque d’érosion de l’actif lui-même. Une étude opérationnelle sur les risques côtiers à Maurice et à Rodrigues dans le contexte du changement climatique, financée par l’Agence française de développement (AFD) pour le compte du ministère de l’Environnement et coordonnée par le BRGM avec l’expertise de Météo France et des universités de Limoges (Geolab) et des Mascareignes, déposée le 16 juin 2025 et rendue publique en novembre 2025 sur le site du ministère de l’Environnement, projette un retrait côtier de 30 à 60 mètres dès 2050. Dans certaines régions, ce recul pourrait atteindre 100 à 200 mètres d’ici à 2100.

Ces projections modifient le calcul de rentabilité pour l’ensemble des acteurs engagés sur le littoral mauricien. Pour les opérateurs hôteliers et propriétaires de campements titulaires de baux sur les Pas Géométriques, la valeur résiduelle de ces contrats dépend directement de la stabilité physique du linéaire côtier. Pour l’État en tant que bailleur, une contraction du littoral disponible signifie une réduction mécanique de la surface locative et, par conséquent, des recettes tirées de ces concessions. Pour les promoteurs immobiliers dont les projets amplifient la pression sur les 15 % de plages encore publiques, le risque de dépréciation des actifs côtiers à horizon 2050 ne semble pas encore intégré dans les valorisations actuelles.

Le mouvement Aret Kokin nou Laplaz, qui milite depuis plusieurs années contre l’appropriation privée du littoral, formule une recommandation qui prend une dimension économique précise à la lumière de ces données : cesser de louer jusqu’au high water mark et maintenir une bande littorale non bâtie et végétalisée. Cet espace tampon amortit l’érosion, tandis que les murs et remblais construits au plus près de l’eau aggravent la dégradation et fragilisent l’ensemble de la côte. En termes d’économie du risque, l’absence de cette zone tampon revient à socialiser les pertes futures liées à l’érosion accélérée, tout en laissant les bénéfices de l’occupation exclusive aux locataires actuels.

La question que posent ces chiffres aux investisseurs et aux décideurs économiques est directe : les contrats de bail en vigueur sur les Pas Géométriques intègrent-ils une clause de révision liée à la réduction physique de l’actif loué ? Si les projections financées par l’AFD se vérifient, le débat ne portera plus sur la répartition des 322 kilomètres actuels, mais sur la valorisation d’une ressource considérablement amoindrie, dont la disparition partielle pourrait intervenir dans un délai inférieur à la durée de vie de certains des baux aujourd’hui en cours.